【網路地產王/綜合】
雖然今年是孤鸞年，不過仍有許多年輕人不畏習俗的牽絆，搶當6月新娘，隨著結婚潮湧現，房仲業者提醒新婚族，善用低利環境，在各種優惠房貸中，選擇對自己最有利的貸款方式。
■ 房貸兼理財 資金調度更容易
所謂的「理財型房貸」，就是結合了中長期房屋貸款和短期循環貸款的新型房貸商品，一般來說，在貸款前，房貸戶可自行填寫想要的循環額度，銀行會視個別情形，來要求貸款人先償還固定比例的本金後，再給予適當的循環額度。
目前多數銀行推出的理財型房貸，都是以原有的一般型房貸，搭配已償還資金循環動用系統組合而成，因此房貸利率約在2.7到3.5％之間，循環額度的利息則從4％開始起跳。
對於新婚族來說，活用的循還額度可減輕生活壓力，像是當做孩子的教育基金、房子的裝潢費用，或是進行一些基金的投資等。而且銀行的系統會自動判定，一旦有資金存入帳戶，就會優先償還利率較高的貸款，來替房貸戶節省不必要的利息支出。
■ 一年一約期 適合新婚族
相較於過去推出的壽險房貸都是採躉繳(即一次繳清)制，經改良後的期繳型壽險房貸保費，改採月繳或季繳制，讓新婚族有了新選擇，不僅可以藉由投保來爭取貸款低率的優惠，也不用為了短時間內湊出一大筆保費的苦惱。而且期繳型的保單一年一約，如果提前清償房貸的話，就不會多繳已經清償房貸那段期間的保險費。
平均算下來，期繳型每月的保費約從幾百元到一千多元不等，而且繳費的管道也呈多元化，除了現金繳款，還可以選擇使用活存帳戶或是信用卡扣款。期繳型房貸保險比較適合有資金預算限制的族群，如首次購屋的新婚族，因為不論是採年繳或月繳制來繳納保費，都可以大大降低躉繳的龐大負擔。
銀行房貸主管指出，選擇期繳型保險房貸的房貸戶，還可以依照個人需求加保失業及失能保障，如此一來，除了身故和重大傷殘之外，就連暫時性的失能或非自願性失業，都可以獲得保險金的給付。
【網路地產王】
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法拍屋 台中熱南投冷
【聯合晚報╱記者白錫鏗、張家樂╱連線報導】
經濟不景氣衝擊各行各業，但台中地院法拍屋成交量依然「強強滾」，今年每月平均成交率達七成，每到開標時刻人潮洶湧，尤其是最近幾個月來股市行情上升，也帶動法拍屋購買；不過毗鄰的南投卻卻冷到不行，近半個月來一件都沒賣出去。
台中地院襄閱庭長張國忠說，雖然景氣不佳，但法拍屋每月平均在450件上下，今年1至3月平均拍定件數為425件，較去年同期每月502件略微下降，但成交率達七成，並沒有減少情形。
執行處表示，法拍屋價格僅是市價的七、八成，有的還更低，吸引不少民眾搶購，在不景氣中不受影響，尤其最近股市強強滾，購買法拍屋件數相對增加。
相較之下，南投地方法院拍賣房地產，則出現空前的淡季。南投地方法院的法拍不動產，已連續2個星期，連一件都沒賣出。一名資深書記官表示，法拍市場有旺季和小月，但冷到沒人下單承接，這是以前少見的。
南投地方法院執行科原本預期，受到這波金融海嘯的衝擊，可能有不少貸款戶，會繳不起房貸，房子被銀行聲請法拍，致住宅或店面的法拍案件大增。但這半年來，銀行聲請的法拍案件沒有明顯增加，反倒是法拍市場日漸萎縮，讓執行科人員感到訝異。
到法院競標不動產，一般投資客和自用型各半，常有投資人合湊一、二千萬元，標購法拍店面，整修出售後將獲利朋分。只要是地段好、易脫手的標的，大都會吸引投資客進場。執行科人員說，最近法拍市場超冷，很可能受到金融海嘯衝擊後，投資人資金吃緊，投資客變少，連自用型的買客，也所剩無多。
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經濟不景氣衝擊各行各業，但台中地院法拍屋成交量依然「強強滾」，今年每月平均成交率達七成，每到開標時刻人潮洶湧，尤其是最近幾個月來股市行情上升，也帶動法拍屋購買；不過毗鄰的南投卻卻冷到不行，近半個月來一件都沒賣出去。
台中地院襄閱庭長張國忠說，雖然景氣不佳，但法拍屋每月平均在450件上下，今年1至3月平均拍定件數為425件，較去年同期每月502件略微下降，但成交率達七成，並沒有減少情形。
執行處表示，法拍屋價格僅是市價的七、八成，有的還更低，吸引不少民眾搶購，在不景氣中不受影響，尤其最近股市強強滾，購買法拍屋件數相對增加。
相較之下，南投地方法院拍賣房地產，則出現空前的淡季。南投地方法院的法拍不動產，已連續2個星期，連一件都沒賣出。一名資深書記官表示，法拍市場有旺季和小月，但冷到沒人下單承接，這是以前少見的。
南投地方法院執行科原本預期，受到這波金融海嘯的衝擊，可能有不少貸款戶，會繳不起房貸，房子被銀行聲請法拍，致住宅或店面的法拍案件大增。但這半年來，銀行聲請的法拍案件沒有明顯增加，反倒是法拍市場日漸萎縮，讓執行科人員感到訝異。
到法院競標不動產，一般投資客和自用型各半，常有投資人合湊一、二千萬元，標購法拍店面，整修出售後將獲利朋分。只要是地段好、易脫手的標的，大都會吸引投資客進場。執行科人員說，最近法拍市場超冷，很可能受到金融海嘯衝擊後，投資人資金吃緊，投資客變少，連自用型的買客，也所剩無多。
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房市景氣起伏大 怪象多 法拍屋拍定價竟破上標
( 2009/06/12 09:00 時報資訊 )
工商時報 馬婉珍／台北報導
去年至今，房市景氣起伏大，法拍市場也隨之動盪，近期更出現不 少拍定價「破上標」的物件，也就是當拍次的拍定價，高於前拍次的 開價，由於前一個拍次是在景氣低檔時期投標，物件大多流標，而這 一個拍次時，正走入目前房市交投熱絡時期，若又遇到好物件，就會 有多人搶標，因此造成當拍次落槌時，拍定價衝破上一拍次底標價的 罕見情況。
山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟說，拍定價破上一標的現象，約 占10％比例，而景氣波動大時，「破上標」的物件可增至20％。
卓訓麟舉例，假設北市黃金地段的絕佳法拍物件，市價約900萬元 至1,000萬元，在去年第4季第一拍時，法院的底標價是1,000萬元， 但當時房市下探且底標價等於市價，不符合法拍市場撿便宜的初衷， 因此流標。
等到第二拍時，相當於今年第一季期間，打了8折後，底標價是80 0萬元，而當時房市仍在震盪期，且僅低於市價約1成，投標人沒賺頭 ，寧願讓這尷尬的拍次流標，等到第三拍時、再打8折，底標價640萬 元起跳，屆時再搶進。
沒想到，房市景氣波動大，從今年第二季開始明顯增溫，因此前二 拍流標的物件，在近期法院推出第三拍時，不論是中古屋市場或法拍 市場，都呈現一片交投熱絡的氣氛，流標至第三拍的物件，若又是絕 佳物件，對於投標人來說，更是逢低搶進的好時機。
也因多人競標，造成三拍拍定落槌時，拍定價是855萬元，反而衝 破二拍的底標價800萬元的怪象。
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免轉車便利性 「雙捷運站」住宅夯
( 2009/06/12 00:38 NOWnews )
捷運站附近的房子向來都很受青睞，如果是擁有兩條捷運交會的「轉運站」，那麼搶手程度可是高出一倍，像忠孝復興、台北車站和中正紀念堂等「雙捷運站」周邊，即使房價高卻供不應求，不少購屋族已經把腦筋動到目前房價還在低檔，未來即將通車的雙捷運站上。
板南線捷運上廣播：「忠孝復興站，要搭木柵線的旅客請在本站換車。」要到動物園去看團團、圓圓得一轉再轉，可要花費不少時間，就是看上「雙捷運站」不用轉車的超級便利性，讓周邊房屋成了搶手貨。捷運房產研究員李勳燦指出，「一般單捷運的房子要賣，可能要一個月到兩個月，雙捷運的房子一個禮拜左右就可能被搶購走了。」
只要推出馬上就被搶光，擁有「雙捷運」轉運站的加持，台北車站、中正紀念堂、古亭和忠孝復興等站周邊的住宅夯到不行，即使每坪要價50至60萬，卻因為便利性和抗跌性而人氣紅不讓。
如果想入主雙捷運附近地段，卻因為價格過高而遲遲不敢進場，那麼目前正在興建，連結信義、淡水線的大安、東門、忠孝新生站及民權西路、南港等雙捷運站，房價每坪還在30至40萬左右，增值潛力高達20%，連結機場線和新莊線的三重站房價更只有20萬上下，未來至少還能上漲一成。
李勳燦說，「別的房子漲10%，(雙捷運站房)應該最少會漲20%，它的抗跌性也比別的房子來得高，別的房子跌20%，它也不一定會跌。」
就是擁有這種抗跌特質，讓雙捷運站周邊住宅人氣更勝單捷運站，想入主雙捷運附近地產，趁著還沒通車前，成本仍偏低時，或許正是搶進的好時機。(新聞來源：東森新聞記者范益華、張翊誌)
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老屋搖身變黃金 投資都更三原則
( 2009/06/12 02:25 卡優新聞網 )
目前台北市政府受理都更案件有397案，面積149.8公頃，已核定實施77案，面積25.3公頃，共創造出2,097億不動產價值，由此可見都市更新的商機十分可觀。
不僅建商積極介入卡位，很多民眾也看好未來都更商機，想在市區中尋找有潛力的都更區投資。不動產專家指出，想要找潛力都更區須掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則，將來才可能有最大的獲利空間。
由於台北市都市發展漸趨飽和，市中心區可開發土地越來越稀少，因此市區老房子都市更新，就變得越來越炙手可熱。根據北市府都發局統計，截至今(98)年3月底止，依都市更新條例劃定的都市更新地區共有467處，其中由市府劃定的有222處，申請自行劃定的有245處，劃定面積共454.2公頃。
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，台北市都市更新商機無限，不僅專業建築開發商有興趣，金融業者也想在融資上面分一杯羹，還有民眾已嗅出老屋都更後的鍍金效應，想要進場卡位。
至於區位選擇除鎖定官方或民間劃定的區域外，張欣民建議最好掌握「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則。
所謂「要大不要小」是指購入的老屋最好是要臨大馬路，或接近大馬路，不要位在小巷弄中。因為越近大馬路，建商介入都更的意願越高，不過要避開臨大馬路商業活動太頻繁的區塊，因為這類臨路的店面價值很高，屋主與建商在談交換條件時常常是南轅北轍，造成整體開發時程的延宕，最典型的例子就是SOGOBR4館旁的都更案。
「要低不要高」是指建物的樓層數越低越好，一來整體戶數不會太多，都更整合上比較容易，二來樓層數越低，也意味著將來可蓋出的樓地板面積越多，原住戶及建商都有較大的獲利空間，所以在選擇優先順序是透天厝(別墅)、3~4樓公寓、5樓公寓、華廈，最後才是屬高樓層的電梯大樓。
「要少不要多」則是整體要更新的戶數越少越好，這同樣是基於整合難易度的考量，太多戶數就容易陷入人多嘴雜的難題裡。
張欣民指出，都市更新牽涉到很多的專業，「要大不要小、要低不要高、要少不要多」三大原則只是最基本的「散戶都更投資術」，民眾若真的要將大筆資金投入老屋更新前，最好還是要找房地產專業人士，先行諮商一番，對自己的投資才會比較有保障！
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法拍代墊大鬆綁
( 2009/06/12 09:00 時報資訊 )
工商時報 馬婉珍／台北報導
房市景氣回溫，銀行法拍屋代墊業務也陸續解禁，因考量到法拍市 場不乏好物件，且投標人必須備妥至少3成資金，財力要夠，此外， 法拍屋的拍定價公正，不像中古屋交易價的標準不一，所以包括聯邦 銀、板信銀等銀行放寬達8成、利率5％可貸到，而原本停辦的安泰銀 更透露，將在6月底前恢復業務。
去年底房市冷清，法院投標室更是門可羅雀，銀行因風險考量，開 始緊縮法拍屋代墊款業務，法拍代標業者回憶，當時連市占最大的聯 邦銀、板信銀都將墊款成數降至5成，安泰銀甚至停辦。如今房市漸 復甦，法拍市場競標熱絡，銀行除了搶攻一般房貸之外，法拍代墊業 務也同時鬆綁，包括華銀、板信銀、一銀等銀行，都可貸到拍定價的 8成，利率介於4％至6.5％不等。
一般而言，法拍屋得標者，必須在7個工作天內，將全部款項補齊 、交予法院，因此銀行衍生出「法拍代墊」業務，讓得標者資金得以 周轉。
而投標法拍屋前，必須依底標價的2成，做為投標的標金，得標後 由銀行代墊、補足尾款給法院，由於這段期間房子仍未過戶、屬於無 擔保貸款的狀態，銀行為避免「一屋二貸」的風險，所以法拍代墊的 利率，通常以信貸利率的水準承作。
直到取得法院的權利移轉證明，辦妥過戶、設定、抵押等手續，為 期一個月的時間，都以約5％的利率計息，得標民眾完成過戶後，才 可轉為長期擔保的房貸業務，以一般房貸利率計息。
板信銀行指出，市場冷清時，法拍屋沒人要拍，銀行心態也轉為保 守，而目前景氣翻揚，銀行則恢復以往作法，只要擔保品非山坡地、 農地等，大台北地區可貸到8成，利率以5％計息。
此外，銀行主管也說，去年金融海嘯之後，資產大洗牌，法拍市場 不乏中古名宅、黃金地段等絕佳物件，民眾在法院低價標得後，未來 的增值空間大、轉手性強，且打算競標法拍屋者，必須備妥2成至3成 自備款，表示荷包仍有餘裕資金，而拍定價更是公正公開、無法造假 ，銀行不必耽心交易價紛歧，當然願意恢復法拍代墊業務。
不過，山水法拍屋搜尋引擎執行長卓訓麟提醒，向該銀行申辦法拍 代墊，日後也應由該銀行承作一般房貸且設定3年綁約期，若在綁約 期間違約，將依貸款時間長短，支付貸款金額的0.5％至1％當作違約 金。
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銀行睦鄰 貸款利率特優惠
( 2009/06/12 09:00 時報資訊 )
工商時報 鄭圭雯／台北報導
近期想貸款買屋的民眾，只要信用良好、住在銀行附近，不妨善用 銀行的「敦親睦鄰」專案，包括大台北銀行、板信銀行、上海商銀等 都有提供類似服務。
大台北銀行推出「優客里鄰」優惠房屋貸款，只要是銀行附近住戶 ，且在公家單位或在上市櫃公司任職，或是銀行薪資轉帳戶，便可以 享前半年1.86％優惠利率。
大台北銀行表示，大台北銀行分行都位在台北縣市，屬於地方型、 區域型銀行，因此特別鎖定這一區的居民，提供社區貸款方案。
上海商銀表示，銀行平常不會特別強調芳鄰專案，但只要客戶表明 是銀行鄰居，且信用佳、收入穩定，分行都會幫客戶以特殊個案向總 行申請優待。包括銀行附近社區的民眾、企業戶有特別貸款需求，都 可爭取銀行量身訂做的優惠方案。
板信銀行認為，鄰近住戶是銀行目標客群，因此通常會給予這些住 戶特別好康，例如房貸手續費減免，或房貸成數提高、利率優惠等。
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